Henclewski Nieruchomości

Od 2009 r. obserwuje się w Polsce dramatyczne pogorszenie sytuacji na rynku nieruchomości. Wpisuje się ono w światowy kryzys gospodarczy, który wywołało pęknięcie bańki spekulacyjnej na amerykańskim rynku nieruchomości w 2008 r. Była ona wynikiem masowego udzielania przez banki  kredytów „sub prime” osobom, które nie miały tradycyjnie rozumianej zdolności kredytowej i z tego powodu nie powinny otrzymać kredytu na zakup nieruchomości.

Zjawisko rozluźnienia polityki kredytowej, chociaż w mniejszym zakresie, nastąpiło także w Polsce. Po 2000 r. banki ochoczo zaczęły udzielać kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Prześcigały się wzajemnie w różnych zachętach i promocjach, aby sprzedać jak najwięcej kredytów. Dość liberalnie obliczano przy tym zdolność kredytową i zachęcano do brania pozornie tańszych kredytów walutowych (co dzisiaj skutkuje problemami przy ich spłacaniu).

Zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak również w Polsce, bankowcy naiwnie uwierzyli (lub chcieli uwierzyć), że ceny nieruchomości mogą jedynie rosnąć. Przy takim założeniu udzielanie kredytów na 100%, czy nawet na 108% wartości nieruchomości było często spotykaną praktyką.  Przez to po 2004 r. można było zaobserwować istny boom kredytowy.

Rozluźnienie polityki kredytowej banków zaowocowało gwałtownym zwiększeniem popytu na nieruchomości, głównie na mieszkania, co w konsekwencji przełożyło się na nienaturalny wzrost cen wszystkich nieruchomości. Deweloperzy nie mogli nadążyć z budową nowych domów w celu zaspokojenia rosnącego zapotrzebowania na nowe nieruchomości.  Dzięki temu każdą kolejną inwestycję mogli sprzedawać drożej i to na etapie „dziury w ziemi”.

Samo napędzająca się spirala wzrostu cen nieruchomości trwała do 2009 r., kiedy to także u nas, nastąpiło pęknięcie bańki spekulacyjnej. Od tego momentu ceny wszystkich nieruchomości zaczęły spadać, a tak duża skala spadku nie była notowana nigdy wcześniej. Dla wielu osób to nowa sytuacja.

Ceny nieruchomości oczywiście spadają dlatego, że odwróciła się sytuacja rynkowa. Banki zaostrzyły procedury kredytowe i coraz mniej osób może sobie pozwolić na zakup wymarzonego mieszkania, domu, czy też działki. Ponieważ obecnie podaż nieruchomości znacznie przewyższa realny popyt, to ich ceny spadają i proces ten trwa nadal.

W tej sytuacji wielu właścicieli chcących sprzedać posiadaną nieruchomość nie wie co powinni teraz zrobić - czy czekać na lepsze czasy, czy też obniżyć cenę swojej nieruchomości, a jeżeli tak, to do jakiego poziomu, aby jak najmniej „stracić”. Zrozumiała może być frustracja wielu właścicieli, którzy pamiętają zachowanie cen (ciągły wzrost) i ich poziom z lat 2005-2009.

Błędem jednak jest postrzeganie obecnej sytuacji i konieczności obniżania ceny w kategorii „straty”. W gospodarce rynkowej bywają okresy gwałtownego wzrostu cen spowodowane nienaturalnym popytem, także w wyniku łatwego dostępu do kapitału. Jednak taka sytuacja wcześniej czy później musi się skończyć. Szczególnie, że z rynku zniknęli spekulanci szukający okazji na szybki zysk, a pozostali jedynie ci klienci, którzy kupują nieruchomości dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli jednak liczba osób chcących kupić nieruchomość jest znacznie mniejsza niż poprzednio, a liczba nieruchomości do sprzedania ciągle rośnie, spadek cen jest oczywisty i nieunikniony.

Na rynku nieruchomości w istocie nastąpił taki sam efekt, jaki możemy obserwować np. na rynku akcji. Tam także mamy okresy nienaturalnego wzrostu akcji, po których przychodzi okres korekty czy też znaczącego spadku cen akcji i to jest normalna sytuacja rynkowa.

Przeglądając wiele znanych ogólnopolskich portali z ofertami nieruchomości trudno nie mieć wrażenia, że większość umieszczanych tam ofert jest już dzisiaj niesprzedawalna, bo ma ceny życzeniowe, a nie rynkowe dostosowane do obecnych możliwości nabywców. Jeżeli właściciele nieruchomości chcą rzeczywiście sprzedać dzisiaj swoją nieruchomość i uzyskać za nią ekonomicznie uzasadnioną cenę powinni zwracać się do doradców rynku nieruchomości, którzy rozpoczną pracę od właściwej wyceny nieruchomości dla celów ustalenia jej odpowiedniej ceny ofertowej.

Takie usługi świadczy także spółka „HENCLEWSKI NIERUCHOMOŚCI”, która specjalizuje się w kompleksowym doradztwie, a następnie w pośredniczeniu w sprzedaży.

Wszelkie symptomy wskazują, że rok 2013 będzie szczególnie trudny dla naszej gospodarki. Dotyczyć to będzie także rynku nieruchomości. Osoby, które zamierzają sprzedać swoją nieruchomość w najbliższym czasie, powinny więc jak najszybciej podjąć stosowne działania, aby potencjalne i nieuniknione obniżki cen były jak najmniejsze. Raczej nie można liczyć, że w najbliższej dającej się przewidzieć przyszłości ceny nieruchomości powrócą do poziomów z lat 2005-2008.

Adam Henclewski

Doradca rynku nieruchomości