Henclewski Nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami zgodnie z art.34 ust.1 pkt.3 daje najemcom mieszkań prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości zakładowej lub gminnej. Źródłem tej regulacji się przewartościowanie względów  społecznych nad  ekonomicznymi. Ocena słuszności nadania tego przywileju zależy z całą pewnością od punktu widzenia oceniającego. Jednak każdy rozumiejący funkcjonowanie rynku nieruchomości zdaje sobie sprawę, iż to poważne ograniczenie. Tym bardziej, że na pewno nie wykupią swych lokali wszyscy najemcy. Pozostałej części może nikt nie chcieć, gdyż przy obowiązujących przepisach może taka własność przynosić tylko kłopoty, wydatki i odpowiedzialność. W większości wypadków sprzedaż choć jednego mieszkania uniemożliwi rewitalizację nieruchomości. Niestety z reguły przedmiotowe nieruchomości są mocno zdekapitalizowane. U podstaw takiej regulacji prawnej leży, zrozumiały skądinąd, silny związek emocjonalny długoletnich najemców z nieruchomością oraz wyjątkowa rola jaką odgrywa, szczególnie w życiu ludzi starszych, własny „dom”.

Problem przywiązania użytkownika do danej nieruchomości jest zagadnieniem nie tylko polskim i nie tylko postsocjalistycznym. W końcu powiedzenie „mój dom moją twierdzą” wywodzi się z kultury anglosaskiej. Wywodzi się ono z czasów kiedy nikt o socjalizmie nie słyszał i z pewnością nie dotyczy tylko właścicieli nieruchomości.

Rolą profesjonalisty jest szukanie w każdej sytuacji pozytywów. I tu można w wielu sytuacjach, z przywiązania najemcy do nieruchomości i danej lokalizacji, uczynić atut zamiast wady. Jeśli to niemożliwe trzeba znaleźć rozwiązania akceptowalne dla zainteresowanych stron. Warunkiem jest rozsądna skala oczekiwań.

Zmiana klasy i funkcji nieruchomości to ważne narzędzie w procesie inwestowania i czerpania zysków z nieruchomości. Obecnie w USA robi się to bardzo często starając się nadążać za oczekiwaniami klientów i modą. Na starych terenach magazynowo – przemysłowych powstają apartamenty wraz z otaczającym je kompleksem usług. Magazyny stają się mieszkaniami, mieszkania na wynajem zmienia się w kondominia (wspólnoty mieszkaniowe) o wysokim standardzie.

Dobrym przykładem takich zmian jest St.Mary’s Apartments w Nowym Orleanie. Wybudowane w 1921 r. jako magazyn wyrobów metalowych. W 1989 roku został przebudowany na 105 apartamentów. Obecnie zmieniono po raz trzeci sposób użytkowania tworząc Marriot Recidence Inn z 231 apartamentami hotelowymi. Zarządca po przeprowadzeniu tej inwestycji stwierdził „ To był dramatyczny przypadek ponieważ nie było możliwości kupienia czy dalszego wynajmowania mieszkań. Honorowano istniejące umowy, oferowano przeniesienie do innych nieruchomości firmy. Obowiązek ten spoczywał na zarządcy i kluczowa okazała się dobra znajomość rynku.” Myślę, że nieocenione w takim przypadku są umiejętności interpersonalne zarządcy, który musi być dobrym psychologiem i umieć rozmawiać z ludźmi.

Silne związki najemcy z nieruchomością mają miejsce także w przypadku obiektów handlowych. Doświadczeni zarządcy tego sektora twierdzą, iż niezależnie od wielkości centrum handlowego, zawsze istnieje specyficzny cykl „życia” takiej nieruchomości. Jeśli się jej ciągle nie unowocześnia obiekt podupada. Zmiany nie zawsze mogą zaakceptować starzy użytkownicy, choć po wielu latach firma kojarzy się właśnie z tą lokalizacją.

Podczas takich inwestycji bardzo ważna jest rola zarządcy nieruchomości. Wszędzie tam gdzie to możliwe, należy wykorzystać związek emocjonalny najemców z nieruchomością. Z reguły chodzi przecież o to, aby ci których na to stać zgodzili się zostać na nowych warunkach. Stąd konieczne jest wykreowanie ogromnego entuzjazmu. Trzeba zarazić nową wizją najemców. Wszyscy zaangażowani w proces przebudowy muszą w tym celu współpracować z zarządcą i upubliczniać podejmowane działania. Jest niezmiernie ważne, aby prezentując projekt być pewnym swoich racji, tworzyć realną wizję, która musi się powieść. Po pierwszym aplauzie trudno jest informować o koniecznym wzroście opłat, czy konieczności opróżnienia lokalu na czas przebudowy.

Najważniejszą rolą zarządcy jest wprowadzenie takich zmian, aby były w zgodzie z oczekiwaniami właścicieli i akceptowane przynajmniej przez pewien sektor obecnych lub przyszłych najemców.

Zawsze kiedy mamy do czynienia z nieruchomościami mieszkalnymi trzeba pamiętać, że dla zarządcy i właściciela to biznes, ale dla najemców to ich dom. Oznacza to balansowanie pomiędzy oczekiwaniami właściciela i osobistymi celami mieszkańców.

Musi istnieć szczególna linia porozumienia, pewne zaufanie. Lokatorzy zwykle spodziewają się najgorszego. Trzeba ich przekonać poświęcając czas i stosując metody, których nie znajdzie się w standardowych procedurach. Zarządca, który od wielu lat zna najemców i zdobył ich zaufanie często jest najwłaściwszą osobą do wypełnienia tej roli.

Próbą znalezienia złotego środka jest wspomniany zapis w nowelizowanej ustawie dający prawo pierwokupu najemcom.

Lidia Henclewska

Ekspert rynku nieruchomości