Henclewski Nieruchomości

W 2011r rynek kamienic poddany był tym samym procesom co rynek mieszkań. Należy wręcz stwierdzić, że ceny mieszkań mają kluczowy wpływ na  ceny kamienic.

Miniony rok był kolejnym rokiem spadku cen mieszkań, po boomie jaki obserwowaliśmy w latach 2006-2008 zakończonym pęknięciem bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości. Nadpodaż mieszkań oraz kolejne ograniczenia w powszechnym dostępie do kredytu hipotecznego spowodowały stopniowy spadek średnich cen mieszkań. Kolejne zjawisko, które można było zaobserwować, to większe zróżnicowanie cen mieszkań. Coraz większe znaczenie klienci przywiązywali do lokalizacji, standardu mieszkań oraz części wspólnych samych budynków.

Podobnie zachowywał się rynek kamienic. Należy stwierdzić, że tak jak grunty stanowią dla deweloperów punkt wyjścia do sporządzenia biznes planu w celu określenia ceny końcowej budowanych mieszkań, tak samo kamienice ( do remontu)  stanowią produkt wyjściowy dla mieszkań powstałych po rewitalizacji. Ta oczywista zdawałoby się zależność nie dociera jeszcze do całej  rzeszy prywatnych właścicieli kamienic. W okresie boomu wszystkie ceny szły do góry. Najpierw mieszkań, a w konsekwencji  gruntów i kamienic. Znamy z tego okresu wiele transakcji w ramach których inwestorzy zagraniczni kupowali kamienice do remontu za ceny sięgające kilkunastu milionów złotych, co przekładało się wtedy na ceny jednostkowe w przedziale 3000-5000 zł/m2.  Oczywiście możliwe to było tylko dlatego, że rynek i wielu analityków uwierzyło ( a za nimi inwestorzy), iż ceny mieszkań w Polsce będą ciągle rosły przez najbliższe lata. Niestety tak się nie stało i dzisiaj trzeba się  zmierzyć z rzeczywistością czyli realnym rynkiem. Skoro spadły ceny mieszkań w nowym budownictwie, musiały także spadać w rewitalizowanych kamienicach. Stąd już tylko prosty wniosek do tego , że ceny kamienic do remontu także musiały w 2011r ulec obniżeniu bo żaden inwestor przecież nie chce dopłacać do interesu. Dodatkowo ryzyko inwestorów kamienic jeszcze zwiększała niepewność co do prawdopodobnego dalszego spadku cen mieszkań w przyszłości, a także ogólna obawa przed nadchodzącym kryzysem w realnej gospodarce.

W 2011 roku na poznańskim rynku nieruchomości było bardzo dużo kamienic do sprzedaży. Rozpiętość cen ofertowych była także bardzo duża. Rynek można było podzielić na kamienice z cenami życzeniowymi, jeszcze z okresu boomu, a także na kamienice które ich właściciele chcieli rzeczywiście sprzedać.  W pierwszym segmencie mieliśmy do czynienia albo z właścicielami którzy kupili kamienice „ na górce” i nie chcieli stracić przy sprzedaży, albo z właścicielami tzw. pierwotnymi ( najczęściej spadkobiercami dawnych właścicieli) którzy pamiętali ceny historyczne z przed kilku lat i każdą obniżkę traktowali w charakterze potencjalnej straty. Rynek jednak jest nieubłagalny i weryfikuje nierealne oczekiwania. Z moich obserwacji wynika, że realne średnie ceny transakcyjne kamienic do remontu ( o funkcji mieszkalnej) pod koniec 2011r oscylowały w przedziale od 1800 do 2400 zł/m2 powierzchni użytkowej. Konkretne ceny zależały od potencjału jaki dana kamienica prezentowała, koniecznego nakładu remontowego, a także od tego w jakim stopniu zajęta była przez najemców ze starymi decyzjami administracyjnymi. Wszyscy inwestorzy działający w segmencie rewitalizacji kamienic doskonale wiedzą jakim problemem społecznym są tacy lokatorzy i w związku z tym jak długo może trwać przygotowanie budynku do remontu .  Od czasu do czasu donosi o tym także prasa.

Zróżnicowanie cen kamienic związane jest z przewidywanym produktem końcowym jaki uda się na końcu uzyskać, a więc z prognozą ostatecznych cen mieszkań. Wszystko zależy od tego czy przewidujemy, że końcowe mieszkania znajdą się w segmencie popularnym czy też podwyższonym. Przy coraz większych trudnościach z parkowaniem w centrum miasta kluczowe staje się rozwiązanie problemu miejsc parkingowych dla użytkowników kamienic. Nawet przy dużych nakładach remontowych bardzo niewiele nieruchomości daje możliwość rozwiązania tego problemu. Brak miejsca parkingowego do wyłącznego użytku właściciela mieszkania powoduje, że mimo pięknej architektury i świetnej lokalizacji zrewitalizowane lokale nie znajdują nabywców po najwyższych, funkcjonujących aktualnie na rynku cenach. Z tym muszą się liczyć potencjalni nabywcy kamienic kalkulując całą inwestycję, a więc przede wszystkim maksymalną cenę jaką mogą zapłacić za produkt wyjściowy (kamienicę do remontu). Tym bardziej, że ze względu na delikatny problem społeczny bardzo często niewiadomy jest czas trwania inwestycji. Może się okazać, że od momentu zakupu do rozpoczęcia remontu minie nawet kilka lat.

Oczywiście muszę w tym miejscu poczynić istotne zastrzeżenie, że powyższa analiza dotyczy wyłącznie kamienic będących w złym stanie technicznym - do kapitalnego remontu.

Kamienice będące w dobrym stanie, normalnie funkcjonujące, czyli wynajmowane na mieszkania czy też lokale użytkowe, są rzadziej sprzedawane, a ich ceny zależą od sumy cen poszczególnych lokali.

Nie można w analizie rynku kamienic pominąć ogólnych obserwacji dotyczących tego segmentu. Z przykrością stwierdzam, że w ostatnim czasie w Poznaniu pojawiło się wiele kamienic w bardzo złym stanie technicznym. Ten proces postępuje w dużym tempie. Wystarczy przejść się w centrum np. ulicą Św. Marcin czy też Ratajczaka aby nabrać przekonania, że są kamienice które znajdują się już na skraju opłacalności ekonomicznej wykonania remontu. Do takiego wniosku doszli chyba także decydenci miejscy którzy dwie kamienice przy ul. Działyńskich zamierzają sprzedać zamiast remontować. Tyle tylko, że może się okazać, że oczekiwana cena sprzedaży  jest  zbyt wygórowana, gdyż nie uwzględnia koniecznych nakładów i ryzyka  związanego z  możliwą do uzyskania ceną końcowego produktu.

Niestety przy zbyt dużej degradacji niektórych kamienic, tak w zakresie zużycia technicznego jak też funkcjonalnego, może się niestety okazać, że ceny takich kamienic będą musiały być jeszcze niższe niż obecnie  aby opłacało się je kupić, wyremontować i sprzedać bez straty. Być może dochodzimy do momentu w którym , tak jak w wielu bogatszych krajach, nie będzie się opłacało remontować obecnej zdegradowanej substancji wielu kamienic ze względu na przestarzałą ich funkcjonalność. Dzisiaj często nie wystarczy wykonanie samego remontu przywracającego sprawność techniczną budynku. Wiele kamienic posiada przestarzały układ funkcjonalny bez zmiany którego nie da się znaleźć klientów na mieszkania po satysfakcjonujących cenach zapewniających inwestorom godziwy zysk. Może się więc okazać, że już niedługo jedynym wyjściem będzie pozostawienie wyłącznie zabytkowej elewacji frontowej i wyburzenie reszty kamienicy aby ją zbudować od nowa wedle dzisiejszych wymagań końcowego odbiorcy ( być może wtedy także z podziemnym parkingiem).

Takie podejście wymaga jednak radykalnej zmiany w postrzeganiu ochrony zabytków przez służby konserwatorskie, a nie wiem czy już możemy na to liczyć. Może ostatnie konieczne wyburzenie kamienicy przy ul Krysiewicza ( tzw. żelazko) w 2011r, spowoduje zmianę w podejściu do tego problemu. Chyba nie da się dalej utrzymać polityki polegającej na tym, że służby konserwatorskie interesuje wyłącznie utrzymanie zabytku w jego dotychczasowej formie, bez uwzględnienia rachunku ekonomicznego właściciela oraz oczywistego faktu, że dzisiaj są już zupełnie inne wymogi nowych mieszkańców kamienic niż były ponad 100 lat temu. Jeżeli rewitalizacja kamienic ma być opłacalna ekonomicznie , a tylko taka ma szansę zaistnieć, to trzeba zdać sobie sprawę, że po rewitalizacji w takich kamienicach muszą funkcjonować ludzie z ich dzisiejszymi oczekiwaniami. Nie mogą to być  budynki traktowane jako muzea wyłącznie do oglądania. Na taki luksus nie pozwoli sobie ani żaden inwestor prywatny ani nawet gmina.

Trzeba szybko podejmować decyzje kierunkowe w tej sprawie bo inaczej może się okazać, że będą następowały przymusowe rozbiórki kolejnych kamienic i to w niedalekiej przyszłości.

Oby do tego nie doszło gdyż szkoda by było pięknej i unikalnej architektury poznańskiej secesji, którą niestrudzenie opisuje i inwentaryzuje od lat prof. Jan Skuratowicz w swoich kolejnych albumach.

Adam Henclewski

Doradca rynku nieruchomości